法定地上権とは？具体例でわかりやすく解説
法定地上権の定義：法律の規定によって当然に発生する地上権のこと。当事者の意思表示がなくても、一定の要件を満たせば法律上当然に成立する地上権です。
前回の解説で用益物権の一種である「地上権」について学びましたが、今回は特殊な地上権である「法定地上権」について詳しく見ていきましょう。通常の地上権が当事者の合意によって設定されるのに対し、法定地上権は法律の規定によって自動的に発生するという特徴があります。
1. 法定地上権の種類
法定地上権には主に以下の3種類があります：
| 種類 | 根拠条文 | 発生要件 |
|---|---|---|
| 民法上の法定地上権 | 民法第388条 | 土地と建物に共同抵当が設定され、競売の結果、土地と建物の所有者が別々になる場合 |
| 担保執行法上の法定地上権 | 民事執行法第81条 | 土地のみに抵当権が設定され、競売により土地が第三者に落札された場合 |
| 短期賃貸借保護制度廃止に伴う法定地上権 | 2004年の民法改正 | 2004年の法改正前に設定された短期賃貸借について一定の保護を与える |
試験対策ポイント：行政書士試験では特に民法第388条の法定地上権が頻出です。発生要件を正確に理解することが重要です。
2. 民法第388条の法定地上権
発生要件
民法第388条の法定地上権が成立するためには、次の要件をすべて満たす必要があります：
- 土地と建物が同一所有者に属していること
- 土地と建物に同一の抵当権者のための抵当権が設定されていること
- 抵当権の実行（競売）により、土地と建物の所有者が別人となること
具体例で理解する民法上の法定地上権
Step 1: Aさんは自分の土地に家を建て、住宅ローンの担保としてその土地と建物に抵当権を設定しました。
Step 2: Aさんがローンの返済不能に陥り、銀行は抵当権を実行して競売にかけました。
Step 3: 競売の結果、土地はBさんが、建物はCさんが落札しました。
Step 4: この場合、Cさんは建物の所有者として、Bさんの土地に法定地上権を有することになります。
なぜ法定地上権が必要か？
もし法定地上権が認められなければ、建物の買受人（Cさん）は土地の使用権を持たないため、土地の所有者（Bさん）から建物の収去を求められる可能性があります。これでは建物の価値が著しく低下し、抵当権者や債務者の利益を害することになります。
記憶のコツ：「同一所有者の土地・建物に同一抵当権者の抵当権があり、競売で分離したら法定地上権発生」と覚えましょう。
3. 法定地上権が発生しないケース
以下のような場合には、法定地上権は発生しません：
| ケース | 理由 |
|---|---|
| 抵当権設定時に土地と建物が別人の所有 | 法定地上権の要件である「同一所有者」を満たさないため |
| 抵当権設定後に建物が建築された場合 | 抵当権設定時に建物が存在していなかったため |
| 土地と建物に別々の抵当権者のための抵当権が設定されている場合 | 「同一の抵当権者のための抵当権」という要件を満たさないため |
| 土地のみ、または建物のみに抵当権が設定されている場合 | 共同抵当ではないため（ただし民事執行法上の法定地上権が成立する可能性あり） |
抵当権設定時に土地上に建物がなく、その後建物が建築された場合には、法定地上権は成立しない。
理由：抵当権設定時に一体として担保価値の評価を受けていないため、法定地上権制度の趣旨（担保価値の維持）が当てはまらない。
4. 民事執行法第81条の法定地上権
発生要件
民事執行法第81条の法定地上権が成立するためには、次の要件を満たす必要があります：
- 土地のみに抵当権が設定されていること
- その土地上に建物が存在し、土地所有者が建物も所有していること
- 土地の抵当権が実行され、競売により土地の所有者が変わること
具体例
Step 1: Dさんは所有する土地だけに抵当権を設定し、お金を借りました。
Step 2: その後、Dさんはその土地上に建物を建築しました。
Step 3: Dさんが借金を返せなくなり、抵当権が実行されて土地が競売にかけられました。
Step 4: 土地はEさんが落札し、建物はDさんが引き続き所有しています。
Step 5: この場合、Dさんは民事執行法第81条により法定地上権を有することになります。
民法上の法定地上権との違い：民事執行法上の法定地上権は、土地のみに抵当権が設定されている場合に適用されます。一方、民法上の法定地上権は土地と建物の両方に同一の抵当権が設定されている場合に適用されます。
5. 法定地上権の効力
地代
法定地上権では原則として地代の支払義務はありません。ただし、当事者間で地代の合意をすることは可能です。
存続期間
法定地上権の存続期間については、特別な規定がない限り、一般の地上権と同様に扱われます。当事者の合意がない場合は30年となります（民法第268条）。
譲渡・相続
法定地上権も通常の地上権と同様に、譲渡や相続の対象となります。また、地上権を第三者に対抗するためには登記が必要です。
6. 過去問で見る法定地上権
法定地上権に関する次の記述のうち、判例の趣旨に照らし正しいものはどれか。
- 抵当権設定当時、土地の上に建物が存在せず、その後に抵当権設定者によって建物が建築された場合においても、民法第388条の法定地上権は成立する。
- 土地及び地上建物について、同一債権の担保のために共同抵当権が設定され、その後、抵当権設定者によって建物が取り壊され、別の建物が建築された場合には、その建物のために民法第388条の法定地上権は成立しない。
- 土地及びその上の甲建物について、同一債権の担保のために共同抵当権が設定され、その後、抵当権設定者によって甲建物が取り壊されて乙建物が建築されたときは、抵当権の実行により甲建物が競落されたものとして、民法第388条により乙建物のための法定地上権が成立する。
- 土地及び地上建物について、同一債権の担保のために共同抵当権が設定され、その後、競売により建物が第三者に売却され、なお土地について競売が続行される場合には、建物を落札した第三者は、競売により土地を取得する者に対して法定地上権を主張することができる。
正解：2
解説：選択肢1は誤りです。判例では、抵当権設定時に建物が存在していない場合、法定地上権は成立しないとされています。選択肢2は正しいです。建物が取り壊されて別の建物が建築された場合、元の建物と同一性がないため、法定地上権は成立しません。選択肢3は誤りです。甲建物のために設定された抵当権の効力は乙建物には及びません。選択肢4は誤りです。共同抵当の競売において建物が先に売却された場合、建物の買受人は法定地上権を取得できません。
7. 法定地上権の判例のポイント
| 事例 | 判決 | 理由 |
|---|---|---|
| 抵当権設定後に建物を建築 | 法定地上権は成立しない | 抵当権設定時に一体として担保評価されていないため |
| 抵当権設定後に建物を建て替え | 法定地上権は成立しない | 元の建物との同一性が失われるため |
| 区分所有建物の一部に抵当権 | 区分所有建物全体に法定地上権が成立 | 建物の敷地利用権は不可分であるため |
| 建物が先に競売され、後に土地が競売 | 法定地上権は成立しない | 競売時に土地・建物が同一所有者でなくなっているため |
判例の覚え方：法定地上権は「抵当権設定時」の状態を基準に判断されると覚えましょう。後から生じた事情は原則として考慮されません。
まとめ
- 法定地上権とは、法律の規定によって当然に発生する地上権のことです。
- 民法第388条の法定地上権は、土地と建物に同一の抵当権者のための抵当権が設定され、競売により土地と建物の所有者が別人になった場合に成立します。
- 民事執行法第81条の法定地上権は、土地のみに抵当権が設定されている場合に適用されます。
- 法定地上権の成立には、抵当権設定時に土地と建物が同一所有者であることが必要です。
- 抵当権設定後に建物が建築された場合や、建物が建て替えられた場合には法定地上権は成立しません。
- 法定地上権は原則として無償であり、存続期間の定めがない場合は30年となります。
行政書士試験対策のポイント：法定地上権は不動産登記法と関連して出題されることが多いです。特に発生要件と判例の理解が重要です。法定地上権と一般の地上権の違いを明確に理解しておきましょう。
※内容について質問や補足があれば、コメント欄にお寄せください。関連する用益物権の解説も合わせてご覧いただくと理解が深まります。